4月1日，保利地产（600048.SH）发布2013年业绩。2013年实现营业收入923.56亿元，同比增长34.03％；实现归属于母公司所有者的净利润107.47亿元，同比增长27.36％，每股收益1.51元。加权平均净资产收益率22.95％，比上年同期提高了1.11个百分点。
保利全年销售1252.89亿元，同比增长23.15％。保利地产董事长宋广菊强调，“十二五”期间，保利地产仍将自己定位成一个成长型企业，能保持每年经营业绩20％-30％的增长，而今后也仍然能保持这样的业绩。
今年保利会继续加大投资力度。预计全年完成房地产直接投资1166亿，同比增加16.8％。方法是稳步推进近年的既定战略。首先是坚持以一二线城市为主的“3+2+X”区域布局战略，同时积极推动房地产金融、养老地产、精装修、概念地产（旅游、文化、电商等）等各项业务的发展。
4月1日举行的投资者业绩说明会上，在被问及保利地产与保利置业（00119.HK）有无合作及合并的可能时，董事长宋广菊罕见表态“会有”，并称这是保利集团战略目标和任务之一。业界解读为保利集团旗下两家地产公司整合步伐加快。
然而，保利地产董秘黄海在3日对经济观察报进一步解释道：“合并（保利置业）是保利集团层面一直的说法，这是长期的战略安排。但是目前并没有时间表，没有具体安排。”
加大投资
保利年报相关数据变动最大的是经营活动产生的现金流量净额。2013年该项数据是（-97.5）亿，较2012年30.9亿同比减少415.4％。甚至还少于“史上最严调控”出台的2011年（-79.2）亿。
该项数据反映企业经营活动的资金流动活跃程度，净额呈负数表明支付多于收入。主要原因在于保利在2013年完成房地产项目直接投资998亿元，创下近年投资金额新高。
年报显示，保利全年新增54个房地产项目，新增容积率面积1827万平方米，总地价568亿元。新增权益容积率面积1321万平方米，权益比例72.3％，较2012年提升7个百分点，权益地价408.1亿元。
虽然投资增加，但保利全年销售回笼1112亿，新增银行贷款625亿，净增贷款191亿元，仍有337.5亿货币资金在手。
今年保利计划进一步提高投资力度，预计完成房地产直接投资1166亿元，较去年再增加16.8％。
保利年报提及，一二线城市土地供求矛盾决定成交价格上涨，市场流动性在宏观货币政策调控下也呈现阶段性松紧变化。可以预见，资金紧张是未来包括保利在内的房企还需面对的重大课题。
为此，保利拓展了多种资金渠道。据了解，保利旗下信保基金规模突破200亿，实现净利润2.75亿元。该基金投资保利地产超60亿元。
去年保利首次尝试在海外发债。8月，保利的全资子公司恒利（香港）置业有限公司（以下简称“恒利置业”），通过其全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行5亿美元的五年期固息债券。债券在香港联合交易所有限公司上市。
保利方面指将进一步加快境内外房地产基金发展，随着房地产基金投资收益的逐步实现，预期未来3-5内，房地产基金每年净利贡献将提升到5％-10％。
经济观察报统计，2011-2013年保利地产预收账款占总资产比例分别为36.3％、36％、34％，稳中微降。该比例数据说明企业偿债能力较稳定。
2014年，按照保利地产的经营计划，将新推货值1600亿元，滚存400亿元，上下半年推盘比例为45％：55％。
贴地飞行
2013年保利实现单月超百亿。以广州为核心的珠三角地区销售额首超300亿，为341亿；以北京、上海为核心的环渤海、长三角地区销售额均超过200亿，分别为234亿、236亿；以成都、重庆为中心的成渝地区实现172亿，以武汉为中心的中部地区则销售144亿。保利方面认为，2013年年初提出的“3+2城市群深耕”的区域布局战略初见成效。
保利地产内部人士中对经济观察报说：“公司实施城市群战略，正是为了让各区域的销售贡献更加平衡，避免销售额随市场周期有大的波动。”
经济观察报从一份统计资料中获悉，保利的销售额中有365亿来自一线城市，高于万科、中海。省会及计划单列市销售772亿，略高于万科，明显高于中海、恒大。显示保利的销售构成相对集中。
另一方面，保利在三四线城市销售112亿，同比有74％的较大幅度增长，证明保利亦开始在这些城市发力。资料显示，保利新进入太原、遂宁、清远、湛江、韶关、肇庆等城市，项目覆盖全国49个城市。
保利方面对投资者表示，省会及计划单列市仍有深耕空间。目前保利还有兰州、乌鲁木齐、呼和浩特等部分省会没有进驻；刚进入的太原、海口、石家庄、厦门、三亚都是单项；郑州、福州、西安、大连等城市也仅有2-3个项目运作。
在多个千亿房企中，保利对城市群的把握相对更清晰和坚持。其表示未来将继续深耕一二线城市，提高一线城市占有率。保利不排斥开发三线城市，认为利润高、与政府议价空间大，但会“拓展有城市产业辐射圈的三线城市”，比如珠三角地区。管理层表示这类三线城市一是藏富于民，二是城市化进程非常慢，给房地产以契机。为了规避风险，保利在三线城市通常采取合作开发模式。
相反，对于热门区域，保利认为不能盲目跟投。保利方面对投资者表示，2013年收缩了长三角的业务，原因是当地城镇化太快。
此外，保利认为棚户区和城中村改造有挖掘潜力。2013年保利地产现有的旧改项目贡献了9％的销售面积，11％的销售金额。目前，保利成立了专门的城投公司，在广州、武汉、珠海、青岛、大连、西安、郑州等城市跟踪了20多个旧改项目，规划总建面近3000万平方米。管理层表示，陆续获取后将逐步提升旧改项目销售占比至15％-20％。
产品方面，保利亦牢牢锁定刚需客户。2013年，保利成交商品房套数9.68万套，其中144平方米以下占比93.5％，客户刚需自住占比84％。
整合猜想
董事长宋广菊对于合并保利置业问题的“会有”回答，引起市场广泛猜测。4月2日，保利地产股价大涨7.01％。
保利集团旗下两家以房地产为主营业务的上市公司保利地产与保利置业一直引发“同业竞争”。对此，宋广菊曾强调，对于双方已经共同进入的城市，要协商发展；具体到产品定位上，共同进入的区域会做一些划分。而今后，双方原则上不会再有新的交叉区域。已有重复城市指上海、广州、重庆和武汉。
4月1日的说明会上，董事总经理朱铭新认为，自保利地产上市以来，关于同业竞争的承诺一直得到公司和大股东的良好遵守和执行。
长期以来，保利地产深耕一二线城市，保利置业则拥有三四线城市土储较多。然而，随着两家公司规模日益壮大，相互突破界限的迹象越加明显。
据CRIC监测，保利置业在2013年获取12幅土地，总占地面积约122.9万平方米，规划总建筑面积约504万平方米。
2013年，保利置业实现销售额267亿元，基本完成260亿的目标。2014年预计签约销售金额280亿元人民币。目标制定比较谨慎，增幅仅5％。
保利置业虽小，但颇有亮点。2月，该公司在香港启德拿地。该地块是香港少数的市中心优质地皮，且是极少数不限港人购买的地皮中最大面积的一块用地，预计毛利率将达到30％左右。
有投资者提出，两者整合的方法是，保利地产在港发行股票，以换股方式吸收合并保利置业。
事实上，保利地产在港已有平台。前述其在香港设立了全资子公司恒利置业，去年8月成功发行美元债券。有媒体引述保利内部人士说法称，相对于融资本身，保利更看重该海外平台的资本运作空间，让海外投资者和评级机构接触和了解保利，“还有很多的操作可能性”。长远来看，在香港上市也是一个备选。
不过，保利地产董秘黄海对经济观察报否认这一说法。黄海说：“发债的平台只是发债，不要过分解读。”
